Pressemitteilung vom 09.07.2011

Vermieter-Tipp: Kaution nicht sofort zurückzahlen

Vermieter muss Ansprüche zunächst ermitteln und prüfen dürfen

 

Die Annahme, eine empfangene Kaution bei Ende des Mietverhältnisses dem Mieter sofort auszahlen zu müssen, ist so falsch wie unsinnig. Denn die Kaution dient als Sicherheitsleistung des Mieters für Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis gegen ihn. Diese Ansprüche muss der Vermieter zunächst ermitteln und prüfen dürfen, bevor eine Auskehr der Kaution ansteht. Nur wenn auch aus Sicht des Vermieters klar ist, dass er keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis hat, muss er abrechnen und auszahlen.

 

Genauso falsch ist die Annahme, der Vermieter könne sich grundsätzlich mindestens sechs Monate lang mit der Abrechnung und Auszahlung der Kaution nach dem Mietvertragsende Zeit lassen. Er muss dann auszahlen, wenn Abrechnungsreife eintritt. Das ist anzunehmen, wenn er seine Forderungen aus dem Mietverhältnis kennt und der Höhe nach abschließend beziffern kann oder wenn er sich Gewissheit darüber verschaffen konnte, dass er keine Forderungen gegen den Mieter hat. Ob und wann diese Voraussetzungen vorliegen, ist natürlich Frage des Einzelfalls. Zeitliche Faustformeln gibt es nicht. In jedem Fall sind zwei bis drei Monate angemessen (LG Köln, Urteil vom 30.09.1982, Az. 1 S 188/82, WuM 1984, 109; OLG Köln, Beschluss vom 15.12.1997, Az. 19 W. 45/97, WM 1998, S. 154). Aber auch sechs Monate bis zu einer Abrechnung der Kaution nach Vertragsende können in Ordnung sein (OLG Celle, Az. 2 U 7/84, NJW 1985, 1715), in Ausnahmefällen sogar mehr (BGH, Beschluss vom 1.7.1987 – Az. VIII ARZ 2/87, WM 1987, S. 310; nähere Informationen: Broschüre "Kaution - Vereinbarung und Abwicklung von Mietsicherheiten in der Wohnungs- und Geschäftsraummiete“, 1.Auflage 2011, 82 Seiten DIN A5 gebunden, ISBN 978-3-939787-44-0, Preis 9,95 € zuzüglich 3,50 € Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus & Grund Verlag hier im OnlineShop.

 

Kann er Einzelforderungen noch nicht abschließend beziffern, wie zum Beispiel zu erwartende Nachzahlungen aus noch nicht gefertigten Betriebskostenabrechnungen, darf der Vermieter einen Sicherheitseinbehalt an den voraussichtlich benötigten Teilen der Kaution machen und muss dann den „überschießenden“ Teil an den Mieter auskehren (BGH, Urteil vom 18.1.2006, Az. VIII ZR 71/05, DWW 2006, 376 = NJW 2006, 1422 = NZM 2006, 343).

 

RA Dr. Hans Reinold Horst

 

 

Weitere Informationen:
 

Kaution - Vereinbaren und Abwicklung von Mietsicherheiten in der Wohnungs- und Geschäftsraummiete

Umgangssprachlich als „Kaution“ bezeichnet, trägt die Mietsicherheit dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters Rechnung, auf eine zusätzliche Haftungsmasse zur Befriedigung seiner Ansprüche gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis zugreifen zu können.

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